Коммерческая недвижимость
58 объектов на сайте

Телефон:
510 25 25
Аренда Офисно-складской комплекс Казань, Советский район - Седова

Советский р-н,
Седова

Офисно-складской комплекс

29 кв. м.
Аренда Офис/Торговое помещение Казань, Советский район - Ершова

Советский р-н,
Ершова

Офис/Торговое помещение

562 кв. м.

Владельцам

Мы поможем вам в поиске покупателя или арендатора на ваших условиях

Предложить объект

Арендаторам и покупателям

Подбор объектов для бизнеса по вашим параметрам

Заявка на поиск объекта

Что продаем: недвижимость или бизнес?


Сегодня в Интернете и печатных изданиях, посвященных рынку недвижимости, на глаза специалистов, работающих с недвижимостью, потенциальных покупателей и обычных зевак нередко попадаются варианты продажи объектов коммерческой недвижимости по цене выше не только своей рыночной стоимости, но и стоимости конкурирующих площадей подобного формата в аналогичном районе города. Если первые все-таки могут предположить причину этого, то потенциальный покупатель остается в недоумении от такого предложения.


Так что же скрывается под такими весьма незаманчивыми предложениями? Ответ очень прост: данные объекты недвижимости продаются не как недвижимое имущество, а как готовый бизнес, и в некоторых случаях продает его не собственник, а лицо, ведущее в этом помещении коммерческую деятельность.


Схемы продажи готового бизнеса больше распространены на Западе. В России готовый бизнес как самостоятельный сегмент начал формироваться всего несколько лет назад, но, стоит отметить, что вложения в готовый бизнес уже встали в один ряд с инвестициями в коммерческую недвижимость. В этом сегменте работают специальные структуры, избравшие основным направлением своей деятельности комплексное сопровождение сделок по отчуждению прав собственности на действующие предприятия малого и среднего бизнеса - такие компании называются бизнес-брокерами. На казанском рынке готового бизнеса предложения о продаже поступают чаще всего напрямую от частных лиц, для которых собственный бизнес – это простой и понятный процесс. Но то, как объяснить, а главное доказать перспективность этого бизнеса покупателю остается под вопросом.


Как правило, рыночная стоимость любой компании складывается из стоимости материальных и нематериальных активов. Если материальные активы – это непосредственно само помещение и находящееся в нем оборудование, которые покупатель может «потрогать руками», то нематериальные, такие как престиж, деловая репутация, контакты, клиенты и кадры бизнеса не имеют самостоятельной рыночной стоимости и задокументированы, как правило, только словами продавца. Отдельного внимания заслуживает и оборудование, включенное в стоимость продажи. К примеру, если продается парикмахерская, то мебель с зеркалами, раковины, чистенький ремонт – все это большой плюс, но, если же продается салон красоты, весь существующий интерьер при новом владельце, скорее всего, изменится полностью или частично по его личному вкусу и новой концепции. И при несогласии продавца сделать дисконт на сумму данного оборудования, у такого бизнеса моментально появляется конкурент в лице франшизы любого известного и узнаваемого брэнда в этой сфере. Второй пример – продажа продовольственного магазина: если у покупателя это первый или второй магазин, то, несомненно, торговое оборудование ему необходимо, но для сетевого игрока продаваемое оборудование имеет ценность, не дороже обыкновенного хлама. Такие компании имеют своих постоянных поставщиков оборудования, которые, в свою очередь, также занимаются и его техническим обслуживанием.


Наряду с продажей готовой фирмы на собственных площадях существуют сделки с бизнесом, работающим на арендованных площадях, которые сводятся к так называемой «продаже прав аренды». Таких предложений на сегодняшний день на казанском рынке довольно много. Интересен тот факт, что покупка бизнеса на арендованных площадях чаще более выгодна, чем в собственном помещении. Но для Казани такой уклад не характерен. Большинство выставляемых здесь предложений в основном составляют павильоны, минимаркеты и малые площади на первых этажах жилых домов, которые чаще всего имеют двух или трех летние договора аренды, а цена предложения такова, что срок окупаемости данного бизнеса в несколько раз превышает срок самой аренды. Продавец же, в свою очередь, не может гарантировать ни продление данного договора аренда по истечению указанного срока, ни уберечь от повышения арендной ставки. Собственно ждать разумного и продуктивного диалога между продавцом и покупателем на таких условиях не приходится.


Очевидно, что срок окупаемости бизнеса - это основной способ определения цены объекта. А именно, для бизнеса на годовом договоре аренды - не менее 100% годовых, для бизнеса на долгосрочной аренде (3 года и более) - не менее 50%, то есть 2 года окупаемости. В случае покупки бизнеса на собственных площадях покупатель готов приобретать при доходности в 25% годовых (окупаемость 3-4 года). Для полного представления картины рынка готового бизнеса, необходимо понимать мотивы, побуждающие продавца расстаться со своим детищем. Чаще всего звучит такой мотив продажи как «нежелание продолжать имеющийся бизнес, усталость от предпринимательской деятельности». По сути, это субъективное выражение двух реальных причин. Основная – снижение приносимой компанией прибыли, и необходимость дополнительного пополнения оборотных средств. Большинство предпринимателей настороженно относятся к привлечению кредитных ресурсов, предпочитая продать компанию целиком или ее часть. Другая составляющая «усталости» от бизнеса - нехватка времени для управления компанией. Этот вопрос актуален для владельцев нескольких фирм. Но мало кто продаст «курицу, несущую золотые яйца», поэтому чаще всего избавляются от непрофильных или наименее доходных и мало перспективных активов.


На сегодняшний день ни одна компания, профессионально работающая в сфере недвижимости, даже при наличии накопленного пула постоянных покупателей и арендаторов, не имеет обширной базы инвесторов, заинтересованных в покупке определенного рода бизнеса. Поэтому преимущество в сегменте готового бизнеса будет у тех компаний, которые используют в качестве инструмента поиска инвестора свой раскрученный web-сайт, выходящий в топе по ключевым запросам в Интернете, а также имеющие в своем составе профессиональных оценщиков, юристов и аудиторов.


Наибольшим интересом у инвесторов пользуются предприятия сферы услуг, заведений общепита, автомобильного бизнеса и торговли. Довольно интересные предложения периодически поступают по продаже сети терминалов и вендинговых аппаратов.


В завершение можно отметить, что средняя цена предложения практически всегда больше средней цены спроса, а в случае сделок с готовым бизнесом такая разница весьма и весьма велика. Когда же будет найдена золотая середина в этом разрыве, рынок готового бизнеса в Казани будет готов набрать свои должные обороты.


Кротов Дмитрий Сергеевич,
специалист по коммерческой недвижимости
компании «Латыпов Риэлти»




Архив публикаций