Коммерческая недвижимость
58 объектов на сайте

Телефон:
510 25 25
Аренда Офисно-складской комплекс Казань, Советский район - Седова

Советский р-н,
Седова

Офисно-складской комплекс

29 кв. м.
Аренда Офис/Торговое помещение Казань, Советский район - Ершова

Советский р-н,
Ершова

Офис/Торговое помещение

562 кв. м.

Владельцам

Мы поможем вам в поиске покупателя или арендатора на ваших условиях

Предложить объект

Арендаторам и покупателям

Подбор объектов для бизнеса по вашим параметрам

Заявка на поиск объекта

«Несвободная» недвижимость


Работа с недвижимостью


Рано или поздно у тех, кто владеет недвижимостью, возникает необходимость в том, что ее необходимо продать или сдать в аренду. Конечно, проще и понятнее использовать недвижимость для своих собственных целей: разместить на ее площади свой собственный офис или магазин, организовать производство. Но мы рассмотрим вариант, когда объект не используется для собственного бизнеса, а есть желание сдать его в аренду – чтобы он начал приносить доход, либо продать и использовать вырученные денежные средства для личных целей.


При таком варианте работы с недвижимостью: при продаже либо сдаче в аренду, приходится проводить много времени в переговорах с потенциальными покупателями или арендаторами. И чем крупнее объект, тем переговоры дольше и сложнее. И сложности могут быть и в том, что, например, продаваемый объект может быть сдан в аренду, а на площади того, в который планирует заехать будущий арендатор, размещен собственный бизнес. Бывают, конечно, «чистые» продажи – когда реализуемая площадь свободна и от арендаторов, и от собственноручного применения. Но это самый простой вариант и, найдя покупателя или арендатора, можно оформлять сделку в письменной форме, перейдя к подписанию договора.


Часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда объект, к примеру, планируется продаваться за «хорошую» цену, без дисконтов. В этом случае, реализация не будет срочной, и продаваемая недвижимость может некоторый период времени экспонироваться на рынке. Во время выставления продолжают начисляться коммунальные платежи, что ложится бременем «на карман» собственника, собравшегося продать свое имущество. Чтобы минимизировать возможные потери, можно найти арендатора на тот период, пока не найдется покупатель. И регулярно поступающие арендные платежи смогут покрыть и коммунальные расходы, и, скорее всего, что-то еще и останется.


В этом случае, если арендатор подбирается в помещение, выставленное на продажу, он, естественно, предупрежден, договор составлен так, чтобы было возможно производить показы помещения по договоренности сторон и в короткие сроки расторгнуть договор аренды при необходимости. В данных обстоятельствах, вполне понятно, что арендатор в таких условиях будет испытывать некоторые неудобства, и заинтересовать его будет возможно существенным снижением цены. И, как показывает практика, подобрать такого «временного» арендатора тоже не всегда просто, особенно на большую площадь, учитывая объективную «нелюбовь» многих граждан к переездам, из-за чего происходят затраты времени и сил, к тому же существует и минус: затраты на обустройство на новом месте.


Продажа арендного бизнеса


Может быть и такой вариант, когда необходимо реализовать так называемый «арендный» бизнес, когда все помещения сданы в аренду по рыночным ставкам, приносят стабильный доход, и «пугать» арендатора возможными покупателями не очень хочется. Причем, среди возможных покупателей могут быть: и кто хотел бы продолжить сей «арендный» бизнес для получения дальнейшего арендного дохода, и кто рассматривает приобретение помещения исключительно для нужд своего бизнеса.


Чтобы не вызывать излишнего подозрения частыми визитами, лучшим вариантом будет поручение работы компании, специализирующейся на работе с коммерческой недвижимостью, которая соберет подробную информацию для рассылки, максимально полно высылая ее потенциальным покупателям, аккуратно проведет показы.


Следующим этапом, после того, как будущего покупателя все устроило, и он остановил свой выбор на данном помещении, будет подготовка сделки. И, если приобретался именно арендный бизнес, особых сложностей нет, арендаторы уведомляются о смене собственника и договора аренды переоформляются между ними и новым владельцем.


Когда арендатор лишний


Ситуация сложнее, когда недвижимое имущество приобретается покупателем для того, чтобы организовать в нем свою собственную деятельность. На практике, будущий покупатель вовсе не хочет вникать в сложности существующих договоров аренды, изучать возможные варианты расторжения данных договоров и, соответственно, нести риски возможных негативных последствий при несогласии арендатора освободить помещение.


Обычно, в договорах аренды составленных специалистами, предусматривается возможность расторжения данного договора путем предупреждения противоположной стороны за один-два месяца. Значит, не будет ничего предосудительного, если всем существующим арендаторам сделать предупреждение о расторжении договора аренды, а затем ждать того момента, как они освободят помещение, после чего можно пойти оформлять основную сделку купли-продажи в регистрирующем органе.


Но, как было указано выше, до момента свершения сделки, есть некоторый период времени, в течение которого планы будущего покупателя могут измениться. Он может и передумать, может успеть подобрать и иной вариант – дешевле или удобнее, о чем поставить в известность продавца может в последний момент, когда имевшиеся договора аренды уже расторгнуты.


Чтобы этого не произошло необходимо заранее обсудить с потенциальным покупателем все условия купли-продажи, и составить документальное подтверждение, например, предварительный договор купли-продажи. В нем необходимо отразить сроки освобождения помещения от существующих арендаторов, сроки заключения основного договора и, конечно же, предусмотреть финансовую ответственность сторон за неисполнение договора. К срокам нужно подойти внимательно, чтобы не было пересечения по времени освобождения арендаторами и въездом покупателя. Причем, для гарантии заинтересованности приобретающей стороны необходимо получить задаток.


Похожая ситуация


Похожая ситуация возникает и при сдаче нежилого помещения в аренду, когда там размещен свой собственный бизнес. Его сворачивание либо перевод в другое место, также требует времени и материальных затрат. И договоренности «на словах» всегда желательно подкрепить договором. Конечно, в этом случае требуется более взвешенно подойти к собственным возможностям по освобождению помещения, чтобы не ошибиться со сроками, а будущий арендатор, в свою очередь, также будет нести ответственность перед арендодателем.


В любой ситуации, можно подобрать тот вариант, который подойдет именно для данного конкретного случая. Причем, доверившись профессионалам рынка недвижимости, уже имеющим накопленный опыт по данным вопросам, можно избежать многих ошибок и сэкономить свои силы и время, которые так ценны в нашем мире.


Щетинников Сергей Леонидович,
руководитель отдела коммерческой недвижимости
компании "Латыпов риэлти".




Архив публикаций