Коммерческая недвижимость
58 объектов на сайте

Телефон:
510 25 25
Аренда Офисно-складской комплекс Казань, Советский район - Седова

Советский р-н,
Седова

Офисно-складской комплекс

29 кв. м.
Аренда Офис/Торговое помещение Казань, Советский район - Ершова

Советский р-н,
Ершова

Офис/Торговое помещение

562 кв. м.

Владельцам

Мы поможем вам в поиске покупателя или арендатора на ваших условиях

Предложить объект

Арендаторам и покупателям

Подбор объектов для бизнеса по вашим параметрам

Заявка на поиск объекта

Как сбалансировать отношения собственника и арендатора недвижимости?


Одним из фактов, который помогает успешно функционировать арендному бизнесу - это баланс между интересами собственника и арендатора. Как же можно достичь этого равновесия в отношениях без ущерба для обеих сторон? Несколько лет назад условия аренды диктовал собственник, а арендатор был вынужден их принимать. 


Что же поменялось за последние 4 года на рынке недвижимости?


Ситуация до кризиса характеризовалась как «рынок собственника», но последующие экономические изменения заставили владельцев недвижимости изменить свою политику.


- В самые пиковые точки кризиса арендодатели поменялись местами с арендаторами, соответственно, диктовать условия начали уже арендаторы, и теперь уже собственникам приходилось мириться с таким положением. Сегодня все постепенно возвращается на свои места, и владельцы недвижимости, наученные горьким опытом, ведут себя более осмотрительнее, и нынешняя ситуация на рынке уже характеризуется поиском баланса в отношениях.


- Но, несмотря на предыдущий опыт, владельцы коммерческой недвижимости не очень охотно идут на уступки, как арендной ставки, так и каких-то иных условий договора аренды. В большинстве случаях собственники стараются занять твердую позицию и более чем на 10% от установленной арендной ставки не опускаться. Данная позиция правильна для объектов высокого качества.


- Собственники же менее ликвидных помещений, например с не особо удачным месторасположением – в дальних районах города, на большой удаленности от транспортных остановок, в неудовлетворительном техническом состоянии и т.д., относятся к условиям арендаторам лояльнее и готовы уступить порядка около 10 – 20 % от заявленной арендной ставки. Более того, собственники в таких случаях даже готовы выполнить отделку, перепланировку или ремонт, чтобы помещение полностью соответствовало требованиям арендатора.


Как поступают собственники в случаях, когда арендатор, после заключения договора, хочет пересмотреть некоторые условия аренды и внести изменения?


Да, не редки случаи, когда арендатор в конце или в середине срока действия договора хочет пересмотреть коммерческие условия - это, в основном, связано с тем, что ситуация на рынке недвижимости изменилась и ранее обговоренные условия ей не соответствуют.


- Например, компании, у которых заканчивается срок договора, начинают обращаться к специалистам недвижимости с просьбой подобрать им более выгодную альтернативу (которая, как правило, всегда находится). После этого арендатор согласовывает условия договора по новому предложению и с этим, а чаще всего, готовым договором обращается к своему собственнику с теми условиями и просит продлить договор уже на более выгодных условия, угрожая полным расторжением договора.


- В такой ситуации собственник рискует остаться с пустыми площадями, если в короткие сроки не найдет нового арендатора, а если при этом арендатор достаточно крупный, то убытки будут значительными (простой помещения и коммунальные расходы), и поэтому в такой ситуации собственник просто вынужден предоставить значительный дисконт.


Этот способ довольно жесткий.


Сразу возникает вопрос – как сегодня собственники реагируют на такие жесткие условия со стороны арендаторов?


- Если в 2009 году в подобных ситуациях почти 90% собственников принимали условия арендатора, то сегодня в рамках заключенного и действующего договора они не пойдут на уступки, потому что сегодня новых арендаторов найти гораздо легче, чем раньше.


- В тех же случаях, когда срок договора уже закончился и требует пролонгации, то тут около половины собственников готовы идти на уступки. Это оправдывается стремлением к стабильности и нежеланием заниматься активным поиском новых арендаторов.


- Но есть и те собственники, которые с большим трудом уступают своим арендаторам. Это, как правило, те, кто обладают конкурентоспособным активом и, соответственно, уверены в том, что могут найти нового арендатора для своего помещения.


Можно ли повлиять на арендную ставку и кто её утверждает?


Зависит от того какие условия регулирования стоимости аренды поставил сам собственник.


- Если цена завышена, то во многих случаях только специалисты по недвижимости (чаще всего собственники сотрудничают с агентствами), хорошо знающие всю ситуацию рынка, могут повлиять на то, чтобы изменить арендную ставку на более оптимальную, например, для определенного арендатора, который проявляет большой интерес к объекту - в большинстве подобных случаях собственники прислушиваются к мнению специалистов.


- Помимо этого на цену влияет и понимание, что в последствие нежелание уступить в цене может привести к тому, что объект будет иметь дополнительное время «простоя» и дольше позиционироваться на рынке.


Насколько часто такие случаи встречаются?


Конечно же, это зависит, в первую очередь, от финансовой состоятельности собственника. Если у него нет острой необходимости в деньгах, то он может спокойно ждать арендатора.


Чем еще собственник может «заманить» арендатора кроме снижения арендной ставки?


- Любые уступки, которые «экономят» денежный расходы арендатора - это может быть ремонт в счет аренды или снижение стоимости обеспечительного платежа. Тут даже можно выстроить своеобразный рейтинг уступок.


- Самой популярной является классический дисконт от ставки, потом идет сокращение депозита, и третье – улучшение помещения (ремонт, перепланировки, установка кондиционеров и т.п).


И так: какой же тут разумный компромисс в отношениях собственника и арендатора?


Всем понятно, что основная цель собственника – это сдать свои помещения или площади на более выгодных для себя условиях. Самый главный интерес арендатора – снять максимально оборудованное помещение за минимальные деньги.


Помимо вышеперечисленных нюансов существует множество других, которые касаются этого вопроса.


- Например, собственник, в ожидании интересного арендатора, который бы согласился на все поставленные условия, несет убытки по содержанию объекта. Арендатору, в свою очередь, важно свести к минимуму все возможные риски, связанные с арендой помещения (правовые и финансовые).


Резюме:


Как всегда, «правда» где-то посередине. Если стороны приходят к определенному взаимопониманию, тогда быстрее достигается баланс интересов. Это чаще всего происходит, когда собственник сразу предлагает комплекс «преимуществ», а арендатор полностью соглашается с таким подходом.



Кожевникова Анастасия Евгеньевна,
специалист по коммерческой недвижимости
компании "Латыпов риэлти".




Архив публикаций