Коммерческая недвижимость
58 объектов на сайте

Телефон:
510 25 25
Аренда Офис/Торговое помещение Казань, Советский район - Ершова

Советский р-н,
Ершова

Офис/Торговое помещение

562 кв. м.
Аренда Офисно-складской комплекс Казань, Советский район - Седова

Советский р-н,
Седова

Офисно-складской комплекс

29 кв. м.

Владельцам

Мы поможем вам в поиске покупателя или арендатора на ваших условиях

Предложить объект

Арендаторам и покупателям

Подбор объектов для бизнеса по вашим параметрам

Заявка на поиск объекта

20 правил при покупке недвижимости



Правило 1. Определить цель всей проверки, учитывая все цели и задачи покупателя, которые будут реализованы в ходе сделки. Определиться с вопросами, на которые обязательно нужно ответить. Помимо этого определите критерии, по которым будет оцениваться полученная в ходе проверки информация. 


Этот момент является базовым и задает направление всем остальным задачам. Таким образом, определяется результативность, эффективность и качество проверки.


Правило 2. Проверить надежность и деловую репутацию продавца.


Тут подразумевается сбор информации об учредителях или о лице, которое осуществляет функции исполнительного органа - продавца. Необходимо проверить достоверность и подлинность паспортных данных всех задействованных лиц, а также аффилированность,юридическую или экономическую зависимость от третьих лиц. В дальнейшем полученные сведения могут значительно повлиять на надежность и структуру сделки.

В обязательном порядке выясните, не привлекались ли лица, участвующие в сделке со стороны продавца, ранее к уголовной ответственности! Если продавец – юридическое лицо, то проверьте, не является ли директор дисквалифицированным лицом. Проверка финансового состояния продавца поможет определить надежность и стабильность.

Нелишним будет выяснить, в каких отношениях находится продавец с органами местного управления. Это особенно важно, когда приобретается крупный объект, или когда покупатель становится участником инвестиционного строительства.


Правило 3. Проверить юридическую историю недвижимости и цепочку перехода прав на нее к конечному собственнику не менее чем за последние 4 года.


Проверьте историю возникновения объекта, соблюдение всех необходимых требований законного строительства, историю сделок с объектом и цепочку перехода права собственности на объекте от предшествующих собственников к последнему (который является продавцом). Проверьте все документы, которыми сопровождались сделки (протоколы, акты, договора и т.п.), наличие записей о регистрации перехода права на объект и сделок с ним из выписки ЕГРП.


Цель такой проверки – это выявление того, были ли соблюдены все условия и порядок,а также законность перехода права на недвижимость.


Правило 4. Проверить наличие неузаконенных перепланировок.


Как правило, неузаконенные перепланировки  не создают препятствий для покупки недвижимости, но вызывают риск технических проблем при регистрации перехода права, и в дальнейшем у покупателя рано или поздно появится необходимость согласовать и зарегистрировать все изменения, что влечет за собой дополнительные расходы.


Правило 5. Нужно обратить внимание на наличие каких-либо ограничений, арестов или обременений на недвижимость и земельный участок.


Не исключено, что на недвижимость может быть оформлена ипотека, зарегистрирована аренда, наличие права третьих лиц на безвозмездное пользование и т.п.

Судом может быть наложен арест в рамках гражданско-правового спора или в рамках уголовного дела. Аресты не позволяют собственнику распоряжаться своей недвижимостью, в том числе и продавать ее. Наличие ограничений или обременений сильно влияет на положение покупателя в худшую сторону, создает для него дополнительные риски и в целом влияет на возможность покупки недвижимости.


Правило 6. Проверить, не подлежит ли приобретаемая недвижимость сносу.


Нужно выяснить, не внесена ли приобретаемая недвижимость в список зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу. Это может негативно сказаться на желании покупателя приобрести объект, ели есть вероятность его сноса.


Правило 7. Проверить, не относится ли объект к культурному наследию.


Это необходимо проверить в связи с тем, что к сделке с таким объектом будут предъявлены особые требования. Помимо этого, владение и использование такого объекта возлагают на собственника определенные обязанности по его содержанию.


Правило 8. Провести проверку на наличие судебных притязаний третьих лиц на объект недвижимости или земельный участок.


Вполне вероятна ситуация, что в отношении приобретаемой недвижимости развернут конфликт. В таком случае иные третьи лица могут претендовать на него в судебном порядке или в рамках возбужденного исполнительного производства по иску о взыскании с продавца денежных средств. В таком случае судебным приставом может быть наложен арест на недвижимость с целью реализации её на торгах.


Правило 9. Проверить наличие права продавца на объект недвижимости и земельный участок.


Цель – выяснить, законно ли собственник-продавец приобрел недвижимость и может ли он свободно и самостоятельно распоряжаться данной недвижимостью и землей.


Правило 10. Проверить полномочия руководителя организации-продавца на возможность продажи и заключения иных сделок с продаваемой недвижимостью.


При такой проверке важно правильно определить, кто является продавцом: юридическое или физическое лицо.


Правило 11. Проверить наличие всех коммуникаций, необходимых для полного функционирования здания (помещения).


Эта проверка не относится к юридической проверке, но она необходима. Когда учитывается состояние объекта, то возникает риск увеличения итоговой стоимости объекта в связи с необходимостью дополнительных вкладов в ремонт.

Когда рассматривается покупка земельного участка для строительства, рекомендуется получить генеральный топографический план этого участка. На этом плане должны быть отображены все наземные и подземные коммуникации, инженерные сети, природные объекты и т.п. Земельный участок может попадать в зону газопровода или кабеля военной связи, что, в свою очередь, полностью исключает возможность строительства на нем объектов коммерческой недвижимости.


Правило 12. Выяснить о наличии угроз, по которым объект может быть изъят.


Этот пункт связан с пунктом проверки юридической истории ранее совершенных сделок с данным объектом недвижимости. Изучая историю, обратите внимание на то, кто из предыдущих собственников может обратиться в суд о виндикации и на каком основании. Также убедитесь, что подобные основания не возникнут после покупки объекта.


Правило 13. Выяснить, нет ли у собственника долгов по коммунальным платежам.


Важно вовремя понять, какая задолженность имеется у продавца по коммунальным расходам, так как в договоре купли - продажи прописан пункт, суть которого заключается в том, что обязанность по погашению долгов по коммунальным расходам, возникших до регистрации перехода права собственности, несет продавец, а не покупатель.


Правило 14. Проверить, нет ли оснований признать сделку недействительной по требованию законодательства или по причине нарушений чьих-либо прав.


Это общее требование при подготовке к сделке, суть которого определяется предметом сделки, порядком и условиями оплаты и финансирования, статусом участников, требованиями корпоративного законодательства и рядом других уникальных для каждого этапа сделки обстоятельств.


Правило 15. Разработать всю схему сделки и порядок перехода прав, учитывая все ранее выявленные риски, в том числе налоговые последствия при передаче денежных средств или обмене на предоставленное иное имущество со стороны покупателя.


Схема сделки должна разрабатывается с учетом всех ранее выявленных рисков, налоговых последствий, ограничений сделки и достигнутых в ходе переговоров между сторонами договоренностей. В сложных сделках схема должна предусматривать ее поэтапную реализацию, четко определив сроки и цели каждого этапа.

В схеме должна содержаться система взаимных сдержек, которая будет сдерживать обе стороны от желания обмануть другую сторону или же минимизировать выявленные риски.


Правило 16. Качественно подготовить юридические документы, которыми сопровождается каждый из этапов сделки.


Оформление юридических документов является важным этапом, на котором приобретают ценность результаты проверки и юридически происходит «воплощение в жизнь» ранее разработанной схемы сделки. От грамотности и чистоты оформленных документов зависит юридическая история всей сделки и самой недвижимости. Этот этап подготовки требует внимательности и сосредоточенности, чтобы заранее предусмотреть различные варианты развития событий.


Правило 17. Проверить все документы по сделке на предмет соответствия требованиям законности, разумности и договоренностям сторон.


После подготовки и согласования всех документов по сделке перед подписанием необходимо еще раз внимательно проверить их на предметы ошибок. Это последняя возможность внести изменения. После подписания документов изменить что-либо будет сложно .


Правило 18. Юридически правильно организовать подписание всех документов по сделке.


Существует около 20 правил организации правильного подписания документов. Но наиболее важным из них является правило необходимости удостовериться в том, что лица, подписывающие документы, являются теми, за кого себя выдают, и имеют права и полномочия для подписания.


Правило 19. Строго контролировать выполнение своих обязательств по сделке со стороны продавца и сроков, отведенных для каждого из этапов сделки.


Правило 20. Организовать сделку так, чтобы последняя часть денежных средств зависела от перехода к покупателю права собственности.


Такую возможность можно реализовать построением схемы сделки – соответственно, включив это условие в договор купли-продажи. Данное условие особенно применимо для сделок с использованием для расчета банковских ячеек.



Необходимо добавить, что в ходе проверки продавца и приобретаемой недвижимости нужно внимательно исследовать все полученные от него документы и сведения, а также проверить всю ранее полученную информацию в доступных источниках.


Кожевникова Анастасия Евгеньевна,
специалист по коммерческой недвижимости
компании "Латыпов риэлти".




Архив публикаций